Sur les 19 marchés de l’immobilier africain évalués par le Global Real Estate Transparency Index 2026 de JLL et LaSalle Investment Management, publié le 14 septembre 2026, un seul atteint le niveau « transparent » : l’Afrique du Sud, 29e sur 88 pays. Quinze sont classés « à faible transparence » ou « opaques », dont dix dans la catégorie la plus basse. L’Éthiopie ferme le classement mondial. L’enjeu est financier : selon JLL, les marchés les plus transparents captent plus de 80 % de l’investissement immobilier direct mondial.
Ce que mesure le classement JLL
Publié tous les deux ans par le groupe américain de conseil immobilier JLL et sa filiale de gestion LaSalle, l’indice note 88 pays et 146 villes sur 260 critères. Il ne mesure ni les prix, ni la rentabilité, ni la qualité des logements. Il mesure si l’on peut connaître les loyers, les prix de transaction, les rendements, les règles d’urbanisme et les droits de propriété.
Les critères sont regroupés en six familles : mesure de la performance (25 %), cadre juridique et réglementaire (23,5 %), fondamentaux du marché (16,5 %), processus de transaction (15 %), gouvernance des véhicules cotés (10 %) et durabilité (10 %).
Le score va de 1 à 5, et l’échelle est inversée : plus il est bas, plus le marché est transparent. L’Afrique du Sud obtient 2,31, loin du Royaume-Uni, premier mondial à environ 1,24. Cinq niveaux existent, de « hautement transparent » à « opaque ». Aucun marché africain n’atteint le premier.
Un rappel s’impose : JLL vend du conseil aux marchés qu’il note. Son indice est une référence du secteur, pas une statistique publique.
Immobilier africain : le classement JLL 2026
L’ordre de tête, selon les reprises régionales du classement : Afrique du Sud (29e mondiale), Kenya (52e), Maurice (56e), Maroc (59e), Égypte (61e), Botswana (62e), Nigeria (64e), Zambie (65e), Ghana (71e), Rwanda (72e), Tunisie (74e, score 4,31).
Le Kenya, Maurice et le Maroc sont « semi-transparents ». L’Égypte, le Botswana, le Nigeria, la Zambie et le Ghana sont « à faible transparence ». Les dix autres sont classés « opaques » : Rwanda, Tunisie, Tanzanie, Côte d’Ivoire, Algérie, Ouganda, Sénégal, Angola (82e), Mozambique (85e) et Éthiopie (88e et dernière).
Le Rwanda surprendra : souvent cité pour la numérisation de son administration, il bascule dans la catégorie « opaque ». Une administration efficace ne suffit pas. Il faut aussi des séries de prix, des transactions publiées et des données utilisables par un investisseur.
« Opaque » ne veut dire ni illégal, ni impossible d’investir. Le terme désigne, dans la méthode de JLL, un marché où l’information est rare, dispersée ou peu comparable.
Le Kenya progresse grâce au registre foncier numérique
JLL constate que deux tiers des marchés mondiaux ont progressé depuis 2024, portés par « la numérisation des registres fonciers », des données plus riches et des normes plus claires sur l’efficacité des bâtiments. Le rapport cite le Kenya parmi ces marchés en progrès. En 2024, JLL écrivait que l’Afrique subsaharienne avait « connu le moins de progrès ».
La leçon kényane a une limite : 52e mondial, le pays reste « semi-transparent ». Un cadastre numérique sécurise la propriété, mais il ne publie pas les loyers ni les rendements. La Côte d’Ivoire, classée « opaque », travaille sur le même chantier, comme l’ont montré les journées foncières d’Abidjan qui réunissent 14 pays.
Pourquoi l’opacité coûte de l’argent
JLL chiffre l’enjeu : les 13 marchés « hautement transparents » ont vu leurs volumes de transactions bondir de 64 % en deux ans et ont attiré 1 400 milliards de dollars de capitaux immobiliers. Ils représentent 56 % de l’immobilier de rapport mondial et plus de 80 % de l’investissement direct. Ces pays sont aussi riches et financièrement profonds : la transparence n’explique pas tout.
Mais un investisseur qui ne peut vérifier un titre, comparer un loyer ou anticiper une taxe exige un rendement plus élevé, demande plus de garanties, ou s’abstient. Dans un marché opaque, ceux qui savent déjà — groupes locaux, intermédiaires, familles bien placées — gardent l’avantage sur les nouveaux venus.
Le ménage ordinaire est concerné aussi. Un registre fiable réduit les doubles ventes et les conflits de titres, et des prix publiés permettent de savoir si un bien est surévalué, comme le montrent les loyers d’Abidjan. Le secteur, lui, promet une croissance de 5,6 % par an d’ici 2029 : encore faut-il pouvoir la mesurer.
