Les villes africaines situées au sud du Sahara devraient gagner 748 millions d’habitants d’ici 2050, selon un rapport de la Banque mondiale lancé le 29 octobre 2026 à Abidjan. Pour payer cet accueil, l’institution compte à court terme sur les États et les capitaux privés, puis sur l’impôt foncier et la valorisation des terrains. Or cet impôt ne pèse aujourd’hui que 0,1 % à 0,4 % du produit intérieur brut (PIB) dans la plupart des pays de la région.
748 millions de citadins, surtout hors des limites actuelles
Le document, intitulé « L’éveil urbain de l’Afrique subsaharienne », est dirigé par Mark Roberts et Emily M. Owen. La population urbaine de la région y passe de 170,2 millions d’habitants en 1975 à 912,6 millions en 2025, puis à 1,7 milliard en 2050. Ce périmètre exclut l’Afrique du Nord. Les chiffres suivent une définition internationale, le « degré d’urbanisation », et peuvent s’écarter des statistiques nationales.
L’essentiel ne se jouera pas dans les centres. Entre 2025 et 2050, 71 % de la croissance urbaine se ferait au-delà des limites actuelles des villes. Les périphéries gagneraient 224 millions d’habitants et la superficie des agglomérations augmenterait de 90 %.
Luanda, en Angola, passerait de 11,4 à 20,3 millions d’habitants et dépasserait Lagos, au Nigeria, attendue à 16,2 millions contre 12,8 millions en 2025. Abidjan irait de 6,6 à 9,8 millions, Yaoundé de 5,1 à 8,7 millions.
Aménager avant, ou payer plus cher après
Le calendrier est le cœur de l’argument. Selon le rapport, près de la moitié des espaces urbains dont la région aura besoin d’ici 2050 reste à bâtir. Il est donc encore possible de tracer les voies et de réserver le terrain des réseaux avant l’arrivée des habitants. À Dar es Salaam, en Tanzanie, construire une route dans un quartier non planifié coûterait 15 % à 25 % de plus que dans un quartier planifié.
Les habitants paient déjà ce retard. Seuls 32 % environ des Africains vivent à distance de marche d’un transport en commun, contre 52 % en moyenne dans le monde, d’après des données d’ONU-Habitat citées par le rapport. À Dar es Salaam, les travailleurs à bas revenus font souvent plus de 90 minutes de bus par trajet, et le transport absorbe 16 % du revenu mensuel des femmes, contre 13 % de celui des hommes.
L’enjeu dépasse le logement. La région doit créer quelque 15 millions d’emplois par an, alors que ses agglomérations génèrent en moyenne près de 50 % d’activité économique de moins que des villes de taille comparable à la frontière mondiale de performance. Cette mesure repose sur l’intensité de l’éclairage nocturne : c’est un indicateur indirect, pas un calcul du PIB local. Elle montre pourtant que concentrer des habitants ne suffit pas à produire de la richesse.
Villes africaines : qui paie, et dans quel ordre ?
Les besoins annuels d’investissement dans les agglomérations représentent entre 1,8 % et 6,4 % du PIB de la région, selon une étude précédente de la Banque mondiale, Banking on Cities (2025), reprise par le rapport. À court terme, l’institution anticipe que les projets dépendront surtout des dotations de l’administration centrale, complétées par des capitaux privés.
À plus long terme, elle recommande d’élargir l’assiette de l’impôt foncier, d’utiliser les baux, les prélèvements sur la plus-value foncière et les redevances d’usage, et de numériser le recensement et la facturation. Si le recouvrement atteignait ne serait-ce qu’un quart des niveaux occidentaux, le gain serait de 15 milliards de dollars par an. Les 0,1 % à 0,4 % du PIB actuels, hors Afrique du Sud, restent loin des besoins, même si les deux séries n’ont pas le même périmètre.
Le levier se heurte à un obstacle de fond. Plus de 50 % des citadins de la région vivent dans des quartiers informels, qui échappent en grande partie aux autorités fiscales, note le rapport. Taxer un terrain suppose de savoir qui l’occupe et à quel titre. Sans sécurité d’occupation, la valorisation foncière peut profiter aux détenteurs de titres et fragiliser les ménages les moins protégés : la question de savoir qui capte la valeur créée par une route reste entière, et les partenariats avec le privé engagent, eux, des collectivités sur le long terme.
Freetown, l’exemple et sa limite
Le rapport cite la réforme lancée à Freetown, en Sierra Leone, en 2018. La ville a plus que doublé le nombre de propriétés enregistrées et quintuplé son potentiel de recettes en deux ans. Il s’agit bien d’un potentiel, pas d’un encaissement : selon l’International Growth Centre (IGC), un centre de recherche qui a accompagné la réforme, la collecte effective atteignait 23 millions de nouveaux leones en 2024, pour un potentiel estimé à 133,3 millions, soit environ un sixième.
La suite montre où se situe le pouvoir. La maire, Yvonne Aki-Sawyerr, a expliqué au Lincoln Institute of Land Policy, en novembre 2022, que le ministère des Collectivités locales avait arrêté la collecte le temps d’élaborer des directives nationales, laissant la ville sans ces recettes pendant environ un an. La collecte a ensuite repris. Le rapport désigne lui-même cet obstacle : plafonds et exemptions décidés par le gouvernement central, registres incomplets, résistances politiques.
À Abidjan, des engagements encore sans chiffres
Lors du lancement, le Premier ministre ivoirien, Robert Beugré Mambé, a plaidé pour une gouvernance urbaine renforcée et une mobilisation accrue des capitaux privés, selon l’Agence ivoirienne de presse (AIP). Le ministre de l’Urbanisme, Moussa Sanogo, a évoqué les schémas directeurs et la sécurisation foncière, d’après Koaci. Ces comptes rendus ne donnent ni montant, ni calendrier, ni dispositif fiscal local. Pour les ménages, l’enjeu se lit déjà dans les loyers à Abidjan.
« L’Afrique n’a pas un problème d’urbanisme, elle a un défi de production urbaine », a résumé Marie-Chantal Uwanyiligira, responsable de la Banque mondiale pour la Côte d’Ivoire, le Bénin, la Guinée et le Togo, citée par l’AIP. Pour l’auteur principal du rapport, Mark Roberts, la promesse ne tiendra que si les villes disposent d’institutions solides et d’un financement plus prévisible. Comme dans les débats sur les villes durables au Bénin, le test sera concret : combien une mairie encaisse, ce qu’elle en fait, et qui peut le vérifier.
